在“十四五”收官、“十五五”启程的关键节点，浙江房地产行业正经历从“高杠杆、高周转、高负债”旧模式向“双轨并行、租购并举”新模式的深度转型。本文通过系统梳理浙江房地产市场发展成效与趋势特征，提出加快构建房地产发展新模式的思路举措，推动行业迈向更高品质、更高效率、更加安全的发展新阶段。

（一）居住属性强势回归

从全省来看，中心城市二手房房价平均水平对比2021年高点普遍下滑三至五成，新房与二手房之间的倒挂现象基本消失。伴随房价快速回落，房地产金融属性减弱，居住属性强势回归，“房住不炒”目标已基本实现。不少企业表示，房地产已发生历史性转折，未来业务更聚焦一、二线城市，着力呼应改善性群体居住需求。

图1 2016年以来杭甬温婺二手房平均成交价格走势

数据来源：同花顺

（二）住房保障体系日趋完善

作为高质量发展建设共同富裕示范区，浙江省将住房保障纳入“扩中提低”战略，构建起“公租房+保障性租赁住房+共有产权住房”三位一体体系。2024年以来，贯彻国家关于规划建设保障性住房的指导意见，推动原来住房体系稳步转向“配租+配售”住房保障体系。目前，规划建设筹集配售型保障性住房超万套，一批项目正陆续推向市场。

（三）创新转型步伐显著加快

龙头房企率先转型，正从“单一开发商”向“开发+运营”的“城市服务商”升级。例如，绿城中国依托“房产开发+代建管理+物业服务”全产业链优势，为政府、企业代建保障性住房、产业园区等项目；滨江集团联合海康威视、大华股份开发“智慧社区”，将智能家居、安防系统嵌入住宅产品，显著提升单项目附加值。

（一）存量更新时代到来，更新改造将成为未来城建领域的重要赛道

老旧小区改造方面，据相关部门统计，浙江省城镇2000年以前建成的房屋约72.1万栋、5.2亿平方米，其中相当大部分采用多孔预制板，已陆续达到设计使用年限，更新改造需求巨大。2025年中央城市工作会议明确提出，要把推进城市更新作为重要抓手，同时中办国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，将为城市更新提供巨大的政策红利和发展机遇。

（二）“独居时代、老龄化时代”来临，带动租赁与养老服务等新需求

第七次人口普查数据显示，2020年我国独居人口已达9200万，预计到2030年将突破1.2亿。当越来越多的单身群体倾向租房，客观上要求提供满足独居青年日常生活社交需求的配套服务，如健身房、影音厅、咖啡店、宠物店等方面的需求量较大。同时，60岁及以上人口占比已从2010年的13.3%攀升至2023年的21.1%，“深度老龄化社会”渐行渐近将提高对居家养老服务和养老地产的需求。

（三）新业态、新金融涌现，让行业发展焕发新生机

新业态方面，行业从单一居住功能转向多元化场景运营，长租公寓通过社区服务构建年轻群体生活生态，共享办公空间成为产业协同平台，智慧社区依托物联网技术衍生健康管理等增值服务。新金融工具进一步加速转型进程，REITs将优质资产证券化，既为投资者提供稳定收益，又帮助房企降低负债并专注运营；绿色金融和ESG债券引导资金流向低碳建筑等可持续项目。

（一）建设人民满意的“好房子”

加强顶层设计，强化标准引领。完善“好房子”标准，建立“好房子”评价体系。全面提升标准水平，融合住宅建筑全寿命周期规划设计、建材部品选用、生产建造、使用维护、改造拆除的一系列系统工程，打造安全、舒适、绿色、智慧的“新型全寿命优质住宅”。

强化施工监管，严格质量管控。全面落实建设单位首要责任，大力推行工程质量与房屋预售联动管理机制。加强对房屋建筑和市政基础设施工程质量安全的监督，规范工程质量安全监督行为，推进监督工作标准化，提升监管队伍能力和水平。

完善过程管理，确保合规建设。加强源头治理，加强项目审核把关，规范履行项目审批（核准、备案）程序，严格执行项目管理制度和程序，加强项目实施事中事后监管，进一步建立和完善房地产开发合规性审查，关注开发建设中的风险纠纷领域，有效遏制房地产领域违法违规行为。

（二）加大保障性住房筹集供应力度

健全商品房收购用作保障性住房管理办法。收购对象要适度放宽范围，允许房源不足条件下收购准现房或满足预售条件的商品房。收购用途要逐步拓展至城中村改造安置房、养老公寓、托儿所、青年公寓、职工宿舍、学生宿舍等。收购价格鼓励采用市场评估价。配售对象要逐步覆盖来浙留浙大学生、农业转移人口等群体。

抢抓国家优惠政策窗口。积极争取央行再贷款低成本资金，利用好国家允许专项债用于收购土地、存量房的政策。对收购存量房转作保障性住房的项目，给予一定财政贴息或税费减免。

提升保障性住房项目居住品质。贯彻落实《保障性住房建设标准》、保租房建设核验标准，引导并激励项目企业提供简约环保的基本装修，配置基本的家具家电，实现“拎包入住”。严格项目认定，严格防止将使用年限久、建设标准低、环境差、配套简陋、位置偏远等问题项目纳入保租房项目。

（三）构建规范有序的房地产交易市场

大力发展租赁市场。同等保障租房者权益，促进住房租赁市场发展。鼓励企业和个人投资建设和运营租赁住房，增加租赁住房供应，满足多样化的住房需求，同步加强金融机构对保持租赁住房供应企业的支持政策。支持国企发挥示范引领作用，民营及混合所有制租赁企业发展，鼓励企业开展“工改住”“商改住”，扩大租赁房源供给。

提升中介服务质量。加强对中介机构的监管，规范中介行为，保障交易的安全和顺利进行。严格实行明码标价等规范收费的举措；鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价；建立健全中介服务标准和评价体系，促进中介行业的健康发展。

（四）培育一批优秀的房地产骨干企业

建立健全多层次房地产融资渠道。积极拓宽房地产企业融资渠道和探索金融创新工具，包括房地产投资信托（REITs）和借款支持证券（CMBS）等，满足房地产业全周期、多层次的合理融资需求。吸引更多类型、更大流量的长期资金与专业资本投入优质房地产项目。

健全房地产融资信用评级制度。建立健全房地产企业采集、调查、评价等工作，设立金融信用法规主体框架。强化对房地产企业失信行为的惩罚机制，逐步建立与市场相配套的评级制度。

积极拓展新型业态分布。积极培育养老设施运营与服务，居家养老服务、城市服务、物业服务等房地产新业态发展。引入综合集成运营商和托育、养老、社区商业等专项服务运营商，打造行业品牌。引导房地产企业、物业企业和地方国有平台通过组建联合体、合资等方式发展综合运营业务。

（五）加快房地产相关基础性制度改革

完善房地产土地供应制度。构建人房地钱联动机制，以城市为单元，统筹存量房改造、库存去化与增量优化，科学确定年度住房发展计划，实现以人定房、以房定地、以房定钱。妥善处置闲置土地、盘活存量土地，对于尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活。

深化房地产金融制度改革。推行主办银行制，一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金存入主办银行，主办银行保证项目公司合理融资需求，形成主办银行与项目公司利益共享、风险共担的机制，严禁投资人违规抽挪项目公司销售、融资等资金。支持符合条件项目发行REITS产品，创新供应链房地产金融ABS产品等。

完善房地产销售制度。稳妥推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防范交付风险；继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。

（六）优化房屋全生命周期管理体系

提升物业服务质量。强化党建引领下的多方协同，探索老旧小区“大物业统管”可持续模式。强化“三位一体”评价，通过公开满意度排名，实施红黑榜与星级评定，挂钩市场准入，倒逼物业企业提升服务质量。

建立房屋全生命周期安全管理制度，加快建立房屋体检、房屋安全管理资金、房屋保险等制度，保障房屋使用安全和有序更新。

加大城市更新推进力度。在政策、法规等顶层设计层面予以明确支持，如在土地用途转换、容积率奖励和转移、金融等方面要抓紧研究出台相关政策，吸收各类市场主体参与到城市更新项目中来。