近日，省领导对我院参与撰写的《高水平盘活城市存量资产的思路及对策举措研究》一文作出批示。我院课题组成员为潘毅刚、汤欢、伍洲、徐可、周哲伟。

报告指出，我国城市依赖土地财政进行“增量扩张”的模式已难以为继，存量挖潜是城市内涵式发展的必然选择。依靠大规模增量建设拉动城市发展的模式已触及“空间”“资金”双重天花板，多数城市中心区“无地可用”，房地产市场调整也使“借债搞基建、卖地还本息”的资金循环难以为继，存量盘活从“选择题”变为“必答题”。城市存量资产规模庞大、潜在价值极高，且多位于黄金地段，活化后能撬动显著经济社会效益，是亟待开发的“富矿”。

在存量资产盘活工作推进过程中，政府需遵循动态规律，建立常态化管理体系，避免“运动式”推进。应回归“监管者”与“服务者”角色，通过市场竞争筛选最佳方案。需公平公正推进资产确权，规范完善产权归集、置换等程序，从源头解决问题。具体对策建议如下：

一是建议从顶层设计出发，分层、分级、分类构建框架清晰、数字赋能的存量资产“一本账”。出台国家城市存量资产分类分级导则，明确资产分类口径、效益等级，规范价值评估方法。以县（市、区）为单位建设动态数据平台，推动存量土地、房产、设施等数据上云，实时同步规划调整、权属变更等信息。

二是建议健全考核、激励、监管等机制，全面调动机关、企事业单位积极性。建立专项考核机制，将盘活面积、新增运营收入等纳入行政考核，探索已盘活资产价值折算计入地方债务率分母。建立与预算分配挂钩的激励机制。优化“收支两条线”财政管理体系，专项收缴盘活收益，并按比例给予有关单位预算倾斜。建立权责对等、鼓励探索的弹性监管机制，为国企盘活存量资产提供容错空间。

三是建议进一步提高土地规划、建筑功能、技术规范管控弹性，构建适应存量盘活需求的法规标准。健全控制性详细规划土地性质弹性兼容机制，重点放宽“单一用地性质”管控，为存量土地复合利用留出政策空间。优化存量建筑功能转换动态调整程序，针对不涉及建筑主体结构变动的功能转换，建立动态调整机制，赋予产权、使用主体更多自主权。以“守牢安全底线、不低于现状”为原则，建立适应存量房屋改造的差异化技术标准体系。

四是建议以实现存量资产“滚动盘活、长期转化”为目标，进一步优化财政、税费、金融工具。发挥财政资金的引导作用，设立存量盘活专项基金。完善存量资产流转税费减免政策。用好以REITs为核心的金融工具，逐步放宽REITs试点适用类型，依托金融市场实现优质存量项目价值转化。

五是聚焦“分类施策、精准发力”，做到房屋、土地、设施等城市存量资产系统性盘活。存量房屋改造关注“功能转换”，以承载城市产业升级、公共服务等多元功能为导向，推动改造再利用。以“项目打包”“微更新”盘活存量用地，推动“低价值”用地与“高收益”项目“肥瘦搭配”，放宽边角地使用审批。以“内容驱动”盘活存量设施和“新增存量”，推进基础设施、“空巢”园区等改造。